‘Les ventes au-delà de 200 000 € deviennent difficiles’… Pourquoi le marché immobilier a connu un coup d’arrêt

Après les secousses des dernières années, le marché immobilier tarnais semble avoir trouvé un point d’équilibre en 2025. Certes fragile, marqué par des volumes de ventes stabilisés mais des prix qui continuent, eux, de progresser légèrement.

Avec 5 430 transactions enregistrées sur l’année, le département fait du surplace par rapport à 2024. « Nous assistons à une stabilisation globale des volumes de transactions. Tous les secteurs sont stables, il n’y a pas de décrochage », observe le notaire Antoine Fabre, délégué de la Chambre des notaires. Une situation que l’expert résume d’un mot : « l’attentisme ». « Nous retrouvons des niveaux proches de 2019, après une phase très dynamique puis une baisse en 2024. Aujourd’hui, le marché connaît une stagnation assez inédite », complète-t-il.

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Dans le détail, les ventes de maisons anciennes restent stables (3 990, 0 %), tout comme celles d’appartements anciens (800 ventes, + 2,6 %) et des terrains à bâtir (+ 4,1 %). Cette inertie s’explique par un contexte encore incertain : conditions d’emprunt plus strictes, apport exigé, climat économique hésitant. Mais le marché ne se bloque pas pour autant : « Les banques rouvrent les vannes. Les acquéreurs s’adaptent aux taux autour de 3,30 % et maintiennent leurs projets », souligne Antoine Fabre.

Paradoxalement, cette stabilité des volumes ne s’accompagne pas d’une baisse des prix. Au contraire. Dans le Tarn, le prix médian des appartements anciens atteint 1 870 €/m², en hausse de 3,6 %, tandis que les maisons anciennes s’établissent à 160 500 €, soit + 3,5 %. « Il n’y a pas de corrélation entre volumes et prix. Les acheteurs ont intégré la hausse et se résignent à acheter dans ces conditions », analyse le notaire. Une résistance des prix qui s’explique aussi par la rareté de l’offre, notamment dans le neuf. « Le marché se resserre, mais les vendeurs refusent de baisser leurs prétentions. Les ventes au-delà de 200 000 € deviennent difficiles », ajoute Antoine Fabre.

Ventes stables mais des prix qui augmentent toujours

Autre évolution notable : le recentrage des acquéreurs sur des biens plus petits. Les studios et deux-pièces progressent nettement en 2025, au détriment des logements familiaux. « Avec la hausse des taux, les acheteurs perdent en capacité d’achat. On dit qu’ils perdent une pièce », résume Antoine Fabre. Même logique pour les terrains à bâtir, où les parcelles de moins de 600 m² gagnent du terrain. Un signe supplémentaire d’arbitrages budgétaires dans un marché contraint.

Sur le terrain, les écarts se creusent entre secteurs. Albi reste moteur avec des prix en hausse, tout comme Castres, qui poursuit son rattrapage. À l’inverse, certains secteurs comme Lavaur corrigent après des hausses rapides. Du côté des maisons, les disparités sont tout aussi marquées. Si les périphéries et certaines communes progressent nettement, les centres-villes peinent davantage. « Les contraintes d’accès, le coût des rénovations et le DPE pèsent sur les ventes », souligne l’expert.

Léger fléchissement début 2026

Le profil des acheteurs évolue également : un quart d’entre eux ont entre 30 et 39 ans. Ils détrônent les seniors qui, jusqu’ici, tenaient le marché. Autre mutation : la durée de détention des biens se réduit, avec une forte hausse des maisons vendues au bout de cinq ans. « L’immobilier devient un bien de consommation », note Antoine Fabre.

Si les avant-contrats laissent entrevoir un léger fléchissement début 2026, la prudence reste de mise. « Il faut attendre les ventes définitives pour confirmer la tendance », tempère le notaire. Une certitude, toutefois : les taux ne devraient pas fortement baisser. « Les acquéreurs se sont faits à cette nouvelle donne. Pour ceux qui ont un projet solide, le moment peut être opportun », conclut Antoine Fabre.