Après une phase de forte inflation entre 2017 et 2021 (+24 %), les prix de l’immobilier ancien marquent nettement le pas.
Depuis 2022, la hausse cumulée des prix des annonces immobilières n’atteint que 2 %, confirmant l’entrée du marché dans une phase de stabilisation. En moyenne, le prix du mètre carré s’établit, à l’échelle du territoire, à 3 469 euros en 2025, soit un niveau inchangé sur deux ans.
Derrière cette moyenne se cachent de fortes disparités locales. Certaines villes affichent encore des hausses sensibles, portées par une demande ciblée sur des typologies précises. Brest (+8 %), Mulhouse (+7 %) ou Metz (+6 %) bénéficient d’un regain d’intérêt pour les logements familiaux ou les petites surfaces. À Paris, la hausse atteint 5 % sur un an, principalement sous l’effet de la rareté persistante des trois-pièces.
À l’inverse, les marchés qui avaient connu de fortes tensions au cours du cycle précédent poursuivent leur ajustement. Nantes (-3 %), Bordeaux (-2 %) ou Grenoble (-2 %) enregistrent, en 2025, une baisse des prix pour la deuxième année consécutive.
Délais de vente : un marché à deux vitesses
Autre indicateur qui témoigne d’une reprise encore inégale : les délais de vente. En 2025, un logement se vend en moyenne en 61 jours, contre 62 jours en 2024. Les grandes métropoles figurent parmi les premières à redémarrer.
À Paris, le délai moyen recule à 42 jours (-5 jours sur un an), à Lyon à 48 jours (-7 jours) et à Strasbourg à 57 jours (-9 jours). Ces marchés bénéficient d’une demande structurelle solide, liée à l’emploi, aux études et aux parcours résidentiels.
À l’opposé, certaines villes voient leurs délais s’allonger. À Nîmes, il faut 71 jours pour vendre un appartement (+8 jours), et jusqu’à 73 jours à Perpignan (+5 jours). Les petites surfaces continuent de tirer leur épingle du jeu : les T1 et T2 se vendent en moyenne une semaine plus vite que les grands logements, confirmant l’arbitrage des acheteurs en faveur de biens plus accessibles.
L’apport personnel, principal verrou de l’accession
C’est toutefois sur le terrain du financement que se cristallisent les principales tensions. En 2025, l’apport personnel moyen atteint 52 000 euros, soit 17 % du budget total d’acquisition. Un niveau en nette hausse, devenu la principale variable d’ajustement des projets immobiliers.
Dans les grandes métropoles, les montants requis atteignent des sommets : 100 900 euros à Lyon, 132 000 euros à Paris, et près de 70 000 euros dans des villes comme Bordeaux, Aix-en-Provence ou Rennes. Des niveaux équivalents à plus de 13 mois de revenus moyens, qui excluent mécaniquement une partie des ménages.
Pour un célibataire au revenu médian, l’apport nécessaire représente en moyenne 15 mois de salaire, et jusqu’à plus de deux ans dans plusieurs grandes villes.
Même les familles, pourtant mieux armées grâce à des revenus plus élevés, se heurtent à des barrières quasi infranchissables dans certains marchés : acquérir un T4 de 80 m² à Paris nécessite ainsi près de 685 000 euros d’apport.