Bilan immobilier 2025 (Foncia) : Reprise timide des ventes, crise persistante sur le marché locatif

Après deux années de net ralentissement, le marché immobilier français a amorcé un redémarrage en 2025. Selon les données de Foncia, cette reprise reste toutefois fragile et contraste avec une crise locative désormais installée.

L’année 2025 marque un retour progressif de l’activité sur le marché des transactions dans l’ancien. Selon Foncia, les volumes de ventes ont augmenté de 8 % sur l’ensemble de l’année, confirmant la sortie progressive de la phase de crise observée depuis 2022.

Les délais de vente restent contenus, à 91 jours en moyenne, signe que les logements proposés au juste prix trouvent preneur sans difficulté majeure. À l’échelle nationale, les prix se sont stabilisés, avec une légère hausse de 1 %, tandis que la surface moyenne des biens vendus a progressé de 2 %, soit environ un mètre carré supplémentaire.

Cette amélioration reste toutefois limitée. Le marché demeure loin des niveaux observés avant la crise sanitaire, lorsque plus d’un million de transactions étaient enregistrées chaque année. La reprise repose principalement sur les primo-accédants et les secundo-accédants, et reste très dépendante des conditions de financement et du climat économique.

La dynamique s’est par ailleurs révélée irrégulière au fil de l’année. Après une progression continue sur les trois premiers trimestres et un pic d’activité en septembre, le marché a marqué le pas en fin d’année. Au quatrième trimestre, la hausse des ventes n’a été que de 5 %, sur fond d’incertitudes politiques et économiques pesant sur la confiance des ménages.

Sur le plan territorial, les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Nice ont retrouvé un certain dynamisme, avec des hausses de prix modérées. En région, les évolutions sont plus contrastées, mais un phénomène se confirme : lorsque les prix se stabilisent ou reculent, les acquéreurs parviennent à acheter des logements plus grands.

À l’inverse des transactions, le marché locatif reste sous forte tension. En 2025, Foncia observe une baisse de 3 % des congés locataires et un recul de 2 % des relocations. Le nombre total de locations réalisées sur l’année diminue de 3,5 %.

Le stock de logements disponibles à la location recule de 7 %, tandis que le taux de rotation du parc tombe à 19,7 %, en baisse de 0,5 point par rapport à 2024. Le taux d’occupation atteint désormais 93,6 %, traduisant une pénurie durable de biens à louer.

Cette contraction de l’offre s’explique par plusieurs facteurs. Selon une étude menée par Foncia auprès de 12 000 propriétaires bailleurs en 2025, 47 % d’entre eux ont retiré ou envisagent de retirer leur logement du marché locatif, souvent pour le vendre. Les contraintes réglementaires liées à la performance énergétique et la baisse de rentabilité figurent parmi les principales raisons évoquées.

À cela s’ajoutent les interdictions de relocation des logements classés G depuis le 1^er janvier 2025, les biens temporairement retirés du marché pour travaux de rénovation énergétique, ainsi que le basculement d’une partie du parc vers la location saisonnière, notamment dans les zones tendues. Les tensions sont particulièrement fortes dans les grandes métropoles, les villes universitaires et certains bassins touristiques.

Dans ce contexte, la rénovation énergétique apparaît comme un levier essentiel pour limiter la disparition de logements, en particulier sur le marché locatif. En 2025, 152 copropriétés gérées par Foncia ont voté des travaux de rénovation énergétique et 245 copropriétés ont engagé des études, représentant au total 25 000 logements inscrits dans une démarche active.

En gestion locative, seuls 10 % des biens gérés par Foncia sont classés F ou G. Près de 500 logements ont néanmoins fait l’objet de travaux en 2025, leur permettant d’améliorer leur performance énergétique et de rester proposés à la location.

Comme le résume Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, « les indicateurs montrent un redémarrage, mais cette reprise reste fragile et dépendra fortement des décisions à venir en matière de taux, de fiscalité et de politique du logement ». Un constat qui vaut tout particulièrement pour le marché locatif, où la stabilisation de l’offre est désormais un enjeu central.