Un avenir inquiétant en dépit de l’embellie de 2025. Le 14 janvier, lors d’une conférence de presse, à Paris, la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, présentait la conjoncture du marché de l’immobilier ancien et son analyse de la politique du logement. Après trois années difficiles, en 2025, « le marché a repris des couleurs », a débuté Loïc Cantin, président de la Fnaim. Au total, 940 000 ventes ont été conclues, contre 845 000 en 2024 (+ 11%). Plusieurs indicateurs vont dans le même sens, qui étayent ou expliquent la performance. Ainsi, le taux de rotation du parc – le nombre de ventes par rapport au parc total- s’est accéléré, passant de 2,2 en 2024 à 2,4% en 2025. Les prix ont légèrement augmenté au niveau national (+ 0,8%), à un rythme semblable à celui de l’inflation. La tendance concerne tous les types de biens, maisons ( +0,7 %) et appartements (+0,9 %). Elle concerne aussi l’ensemble du territoire, même s’il existe des exceptions, avec, aux extrêmes, la ville de Nice où les prix ont crû de 21% en cinq ans, et celle de Lyon où ils ont diminué de 11% sur la même période.
A expliquer l’évolution positive du marché : la stabilité des taux de crédit immobilier (3,12 % en novembre 2025), qui, associée à la corrélation des prix du secteur à l’inflation, a permis au pouvoir d’achat immobilier des Français d’augmenter un peu (+ 3%). Corollaire de l’augmentation des ventes, la production de crédit a progressé. Sa répartition illustre une évolution différentiée par type de clientèle. La part des crédits destinés à réaliser un investissement locatif (13,4% du total) est en baisse. Celle des secundo-accédants (38,8%) aussi a continué de diminuer.
A l’inverse, phénomène nouveau, la catégorie des primo-accédants ( 43,2% des crédits produits ) est en croissance. «Ce ne sont pas n’importe lesquels », souligne Loïc Cantin. En effet, l’analyse de la production de crédit montre que celle des emprunteurs les plus aisés augmente tandis que celle des plus modestes diminue. A un extrême, les emprunteurs dont le revenu annuel dépasse les 100 000 euros concentrent 25,3% des crédits produits en 2025, contre 20,2% en 2021. A l’autre extrême, les emprunteurs au revenu annuel inférieur à 30 000 euros représentent 10,6% des crédits produits, contre 14,4% en 2021. Autre signe de la difficulté d’accès à la propriété, l’allongement des durées d’emprunt. Elles ont atteint 23,3 ans, un niveau historique. « C‘est un marché d’exclusion », commente Loïc Cantin. Par ailleurs, 2025 représente « un réchauffement, mais le marché est encore fragile », prévient le président de la Fnaim. La progression des ventes de l’an dernier est loin d’avoir compensé la baisse de 311 000 transactions (soit 33% du marché) enregistrée durant les années de crise, entre août 2021 et décembre 2024.
« En panne »
En 2026, la croissance pourrait se poursuivre jusqu’à atteindre entre 960 et 980 000 transactions. Divers facteurs d’ordre économique sont de nature à soutenir cette tendance, selon les prévisions et analyses de la Fédération : taux de crédit qui devrait rester abordable, hausse des prix des logements qui resterait modérée ( + 1 % à 2%), stabilité de l’inflation, importance du taux d’épargne des Français… A contrario, rebond du chômage et crise de la dette entraveraient cette dynamique.
Mais c’est avant tout l’instabilité politique qui inquiète la Fnaim, laquelle dresse un tableau apocalyptique de la politique publique du logement. « En trois ans, six ministres se sont succédé, mais les dossiers ne se transmettent pas forcement », résume Loïc Cantin. La liste des « dossiers » – échoués ou erratiques- comprend, notamment, le « stop and go de MaPrimRenov’» et un marché de l’investissement locatif « en panne ». Avec, pour ce dernier, en cause, plusieurs décisions – ou indécisions- contestées par les professionnels : fin du dispositif fiscal Pinel, « panne » du statut du bailleur privé et, à contrario, pérennisation (qui doit encore être confirmée par le Sénat) du dispositif de l’encadrement des loyers… Cette politique publique néfaste au marché immobilier, remet en cause le « le chaînage du parcours immobilier des Français », met en garde Loïc Cantin. Bientôt, « nous allons avoir trois élections en l’espace de 18 mois », rappelle le président de la Fnaim. Traditionnellement, les échéances municipales qui se tiendront en mars ne sont pas favorables à l’activité immobilière. Et Loïc Cantin redoute une utilisation «démagogique »
de l’argument de l’encadrement des loyers. La perspective de la présidentielle (2027), constitue pour la Fnaim une occasion de porter à nouveau ses propositions et espérer une autre politique du logement. …A condition que ce dernier devienne un thème majeur dans la campagne.
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