Marché de rêve ou illusion appelée à se dissiper dans la douleur ? Le 18 décembre 2025, la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, publiait une étude intitulée « Immobilier en stations de ski : des marchés sous tension, entre attractivité record, contraintes énergétiques et menace climatique ». L’analyse porte sur 430 communes, stations de ski situées dans les différents massifs montagneux. Avec un profil commun : une faible population permanente, avec 70% des communes qui comptent moins de 1000 habitants, et un parc immobilier particulièrement dense, avec 1,3 logement par habitant, contre 0,6 à l’échelle nationale. Cette particularité est liée à la prédominance des résidences secondaires ( 59 % des logements, contre seulement 10 %, en moyenne, en France). Autre particularité, un taux de logements vacants faible qui traduit la forte attractivité touristique et résidentielle des lieux.
Dans le même sens, le niveau et l’évolution des prix dans les communes hébergeant des stations de ski se situent très au dessus de la moyenne nationale, constate la Fnaim. Au 1er octobre 2025, dans ces communes, le prix moyen s’établit à 4 003 €/m², contre 2 997 €/m² en France. Après une forte progression post-Covid (+27 % entre juillet 2020 et avril 2023), les prix ont connu une phase de stabilisation. Mais ils sont repartis à la hausse depuis le printemps 2025, avec +3,5 % sur les six derniers mois, un rythme plus soutenu que celui du marché national.
Tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. Les Alpes du Nord concentrent les niveaux de prix les plus élevés, soit 5 201 €/m² en moyenne, très loin devant le Massif central ou la Corse, où les prix restent inférieurs à 2 000 €/m². Val d’Isère affiche le record absolu de station la plus chère de France (14 696 €/m²). Autre constat de l’étude, les stations situées le plus en altitude bénéficient de la valorisation immobilière la plus forte. « Dans les Alpes, sur les cinq dernières années, les prix ont progressé 1,5 fois plus vite au-dessus de 1 500 mètres qu’en dessous, traduisant une préférence croissante pour les stations offrant une meilleure sécurité d’enneigement », note l’étude.
Des stations ferment leurs portes
De fait, « à terme, une fracture durable entre stations de haute altitude et stations plus basses pourrait s’installer, avec des conséquences directes sur la valeur des biens, les usages touristiques et l’équilibre économique local », estiment les analystes de la Fnaim. Concrètement, les stations de basse altitude devraient progressivement remplacer le ski par d’autres activités ou fermer, tandis que celles de haute altitude conserveraient la clientèle de skieurs. Telles sont les menaces que le réchauffement climatique, qui devrait entraîner une diminution importante de l’enneigement, fait peser sur l’écosystème des stations de montagne en France – et sur leur marché immobilier – . En effet, le ski et autres sports de glisse demeurent le moteur principal de leur économie. En fait, ce changement a déjà commencé à se concrétiser. « Plusieurs stations de moyenne et basse altitude ont déjà fermé ces dernières années », note l’étude. C’est le cas dans tous les massifs. Dans les Alpes du Sud, par exemple, avec la station du Grand Puy située dans la commune de Seyne. Et aussi, dans les Pyrénées, avec le Hautacam
(Beaucens). Dans les Vosges, la station de Gérardmer est menacée.
Mais l’immobilier de montagne est confronté à une autre difficulté qui pourrait influencer négativement sa valorisation : le parc de logements affiche des performances énergétiques critiques. Cette situation s’explique par le fait qu’une bonne partie a été construite avant la première réglementation thermique de 1974. Résultat, au total, en montagne, 28 % des logements affichent un DPE, diagnostic de performance énergétique, F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale (13% en France métropolitaine). En incluant les logements classés E, près des deux tiers du parc seraient donc concernés par l’interdiction progressive de mise en location à l’horizon 2034. La situation est plus critique encore dans les 71 stations de ski alpines les plus réputées : 32,1% des logements y affichent un DPE de F et G. « Cette situation est d’autant plus préoccupante que la majorité de ces logements étant des résidences secondaires, leurs propriétaires sont largement exclus des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’ », pointe l’étude.
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