DÉCRYPTAGE — Tour d’horizon des mesures censées relancer le secteur de l’immobilier et, à tout le moins, qui intéressent les particuliers propriétaires immobiliers. À la date où nous bouclons le journal, la loi de finances pour 2026 n’a pas encore été examinée par le Conseil constitutionnel. Les analyses proposées sont donc susceptibles d’être affectées par d’éventuelles censures de ce dernier. Par Laurent Brossier, directeur UNPI 69 Lyon Métropole
Le projet de loi de finances pour 2026 a été présenté le 14 octobre 2025 en Conseil des ministres. Le Premier ministre Sébastien LECORNU ayant souhaité alors « laisser la main » aux parlementaires en excluant le recours à l’article 49.3 de la constitution, le texte a été totalement dénaturé par l’adoption de nombreux amendements contradictoires. Un budget incohérent contenant de très (trop) nombreuses augmentations d’impôts qui, finalement, a été rejeté par les députés (quasiment à l’unanimité) dans la nuit du 21 novembre 2025 et a poursuivi sa route au Sénat.
Tous les amendements (les « folies fiscales ») adoptés durant un mois de débats ayant été annulés (purement et simplement) par ce vote massif (moins une voix), les sénateurs sont repartis le 27 novembre 2025 de la copie initiale déposée par le gouvernement.
Le texte de budget réécrit et adopté le 15 décembre 2025 par le Sénat a été soumis ensuite à sept sénateurs et sept députés réunis (à huis clos) en commission mixte paritaire (CMP) pour tenter de trouver un accord sur le projet de loi de finances.
La commission s’avérant « non conclusive » (le 19 décembre 2025), le premier ministre a pris acte de cet échec et une loi de finances spéciale n°2025-1316 du 26 décembre 2025 visant à permettre de continuer de financer provisoirement l’État jusqu’à l’adoption d’une loi de finances pour 2026 a été adoptée à l’unanimité par le Parlement.
Les débats budgétaires à peine repris (premières semaines de janvier 2026), Sébastien LECORNU a renoncé au vote et dégainé le 20 janvier 2026, malgré sa promesse initiale de « ne pas gouverner contre le Parlement », l’article 49.3 de la constitution pour doter la France d’un budget 2026 sans vote.
Échappant à deux motions de censure, le budget a passé l’épreuve de l’Assemblée nationale, puis a été soumis au Sénat qui l’a rejeté d’emblée sans l’examiner. Un ultime « 49.3 » a été activé par le Premier ministre le 30 janvier 2026 à l’Assemblée nationale lors de la lecture définitive du texte. Les deux dernières motions de censure ayant été repoussées, le budget 2026 a été considéré le 2 février 2026 comme adopté.
Pour la première fois en 49 ans, le Premier ministre, Sébastien LECORNU, a saisi le Conseil constitutionnel afin de vérifier la conformité constitutionnelle du texte (de trois dispositifs « anti-optimisation » de son budget : instauration de la taxe holding, révision du pacte Dutreil et resserrement du régime d’apport-cession [report d’imposition sur la plus-value réalisée à l’occasion d’un apport de titres à une société holding]). À cette saisine inattendue du gouvernement se sont ajoutées celles du RN et de LFI.
Dégel du barème de l’impôt sur le revenu
Le barème de l’impôt sur le revenu (IR) ne sera pas gelé (cette mesure qui aurait pu rapporter environ deux milliards d’euros dans le cadre d’une « année blanche », avec l’entrée d’environ 200 000 foyers fiscaux dans l’impôt sur le revenu en 2026, était initialement proposée par le gouvernement dans son projet de loi de finances).
Le barème est indexé sur l’inflation. Pour l’imposition des revenus de 2025, toutes les tranches du barème de l’IR sont revalorisées de 0,9 % ainsi que les seuils et limites actualisés tous les ans (l’Assemblée nationale avait voté largement une indexation fixée à 1,1 %).
Seuils des tranches du barème progressif de l’impôt sur les revenus perçus en 2025
Parallèlement, les grilles de taux par défaut (du taux neutre) du prélèvement à la source sur les revenus 2026 sont également augmentées dans la même proportion. L’ajustement s’appliquera aux revenus perçus ou réalisés à compter du 1ᵉʳ jour du 3e mois suivant la promulgation de la loi de finances.
Les prestations sociales, notamment les aides personnalisées au logement, seront également indexées sur l’inflation en 2026 (0,9 % au 1ᵉʳ avril 2026).
Par ailleurs, les réductions ou crédits d’impôt (services à la personne, frais de scolarisation…), l’abattement fixé à 10 % des pensions de retraite (plafonné à 4 399 € par foyer fiscal avec un minimum de 450 € par retraité – plafonds 2025) sont maintenus dans leur forme actuelle.
Prolongation de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)
Cet impôt plancher (pour s’assurer d’un niveau d’imposition de minimum 20 % pour les ménages dont les revenus dépassent 250 000 € par an pour un célibataire et 500 000 € pour un couple) limité initialement à l’année 2025, s’appliquera avec un dispositif d’acompte tant que le déficit public ne descendra pas en dessous de 3 % du PIB (il est attendu à 5,4 % en 2025, puis à 5 % en 2026).
Maintien de l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière ne sera pas transformé en impôt sur la fortune improductive ni remplacé par une contribution des hauts patrimoines. Il est maintenu dans sa forme actuelle en 2026.
Rappelons que le seuil d’imposition (patrimoine immobilier privé — non professionnel — net taxable) est fixé à…