ACTUALISATION — Le décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, paru au JO du 24 décembre 2025, a mis à jour le décret du 17 mars 1967 sur la copropriété après les modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 par la loi « Habitat dégradé »du 9 avril 2024. Il offre l’occasion de rappeler plusieurs nouveautés introduites par cette dernière loi. Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI
Nouvel emprunt collectif à adhésion automatique
La loi du 9 avril 2024 a créé un nouvel emprunt collectif pour certains travaux (en particulier les travaux d’économie d’énergie). Voté à la même majorité que les travaux à financer, tous les copropriétaires sont réputés y adhérer à défaut d’opposition formelle. Deux décrets du 6 juin 2025 et du 25 juillet 2025 en ont précisé les contours (voir notre numéro de janvier, page 30). On parle d’emprunt collectif à adhésion automatique ou simplifiée.
Prise en compte dans les états datés
Tout d’abord, le décret du 22 décembre 2025 met à jour l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sur l’état daté à fournir par le syndic en cas de vente d’un lot de copropriété pour ajouter, parmi les informations à renseigner, celles relatives à un éventuel emprunt collectif global à adhésion automatique. Ainsi, depuis le 25 décembre 2025, tout syndic doit dorénavant renseigner :
> le « montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l’emprunt souscrit au titre de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 »
> le « montant versé par l’établissement de cautionnement mentionné aux articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de défaillance du copropriétaire vendeur dans le paiement du remboursement de l’emprunt ou dans le paiement de sa contribution au remboursement de l’emprunt »
Notons que le nouvel article 5, 1°, f du décret du 17 mars 1967 vise à la fois l’emprunt à adhésion automatique créé par la loi « Habitat dégradé » (régi par l’article 26,4, III de la loi du 10 juillet 1965) et les deux autres types d’emprunts collectifs déjà possibles (emprunt voté à l’unanimité – régi par l’article 26,4, I – et emprunt à adhésion volontaire – régi par l’article 26,4, II). S’il s’agit de renseigner les acquéreurs sur ce qui les attend, et sachant que le remboursement d’un emprunt à adhésion automatique incombe « aux propriétaires successifs en cas de mutation »(article 26-11 de la loi du 10 juillet 1965), il faut croire que, au titre du « montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l’emprunt », le syndic doit ici renseigner le capital, les intérêts et les accessoires restants dus au moment de la vente et pas uniquement les échéances de prêt qui n’auraient pas été honorées au jour de la vente. La question ne se pose pas pour les autres types d’emprunt (emprunts collectifs votés à l’unanimité et emprunts à adhésion volontaire). Le montant restant dû au titre du prêt devait déjà être renseigné dans tous les cas – et pas seulement les échéances du prêt non respectées – puisque, en cas de « mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné aux I et II de l’article 26-4, (…) les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles » (article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965). (1)
Le remboursement d’un emprunt à adhésion automatique incombe « aux propriétaires successifs en cas de mutation »
De nouveaux appels « d’emprunt collectif »
Le décret du 22 décembre 2025 modifie ensuite l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967, relatif aux appels de charges et de travaux, pour prévoir en plus des appels d’échéances d’emprunt collectif à adhésion automatique. Ainsi,« pour le versement des contributions au remboursement de l’emprunt collectif mentionné au III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par l’assemblée générale, le syndic adresse à chaque copropriétaire concerné un avis indiquant le montant de la somme exigible ». Curieusement, aucune obligation analogue n’est prévue pour les autres types d’emprunt collectif.
Rémunération du syndic
Enfin, le décret du 22 décembre 2025 ajoute, dans le contrat-type de syndic et au sein des« prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire », « la constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 » de même que la « gestion » d’un tel emprunt (modification du point 7.2.7 de l’annexe I du décret du 17 mars 1967 (2) ). Notons que la constitution et le suivi des dossiers d’autres types d’emprunts collectifs pouvaient déjà justifier une rémunération complémentaire du syndic, à ceci près que, curieusement, la « gestion » de tels emprunts n’est pas visée…
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats de syndic signés à partir du 25 décembre 2025. Pour les contrats en cours, la perception d’une rémunération pour la constitution, le suivi et la gestion d’un emprunt collectif à adhésion automatique suppose en principe « la conclusion d’un avenant entre les parties ayant pour objet d’introduire la prestation » (article 22 du décret du 22 décembre 2025).
Envoi des notifications et mises en demeure par voie électronique
Comme nous l’indiquions dans ces colonnes (voir notre numéro de juin 2024, page 31), la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a posé, en matière de notifications du syndic et de mises en demeure, le principe d’un envoi par voie électronique, sauf la possibilité pour chaque copropriétaire de demander un envoi par voie postale « à tout moment et par tout moyen »(article 42-1 modifié de la loi du 10 juillet 1965). Jusque-là, les notifications par voie électronique supposaient l’accord préalable de chaque copropriétaire. Les articles 64 à 64-4 et 65 du décret du 17 mars 1967 sont remaniés en conséquence à compter du 25 décembre 2025.
Bien évidemment, le principe de l’envoi par voie électronique ne permet pas aux syndics d’adresser de simples courriels. Le syndic devra au contraire utiliser la lettre recommandée électronique, ou tout autre procédé proposé par un professionnel et « garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications » (article 64). De la même manière qu’en cas d’envoi par voie postale les délais courent à compter de la « première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire » (article 64-1) – et non de sa réception effective(3) –, « le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique » (article 64). Il faut donc surveiller régulièrement sa boite mail, y compris ses« courriers indésirables ».
Pour que le droit des copropriétaires de maintenir un envoi par courrier postal soit effectif, le décret prévoit que« le syndic accompagne les avis d’appels de charge et les convocations aux assemblées générales de la mention selon laquelle est donnée la possibilité de recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale » (article 64-2). La demande de maintenir un envoi postal « peut être formulée à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception »(4). « La demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l’assemblée générale si cette demande a été formulée lors de l’assemblée générale ». Dans ce dernier cas, « le syndic en fait mention sur le procès-verbal » (article 64-4). Dans tous les cas, comme auparavant, le syndic a toujours la possibilité de procéder à une notification par remise contre récépissé ou émargement (article 64-3).
Autorisation donnée à un copropriétaire d’isoler la toiture ou un plancher commun
La loi « Habitat dégradé » a introduit la possibilité pour tout copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher « qui affectent les parties communes », l’assemblée générale devant donner son accord à la majorité absolue (ou à la majorité simple lors d’un deuxième vote immédiat si le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires). Rappelons que ces travaux ne doivent pas porter « atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires » ou ne pas faire « l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires » (article 25-2-1, nouveau de la loi du 10 juillet 1965).
Le décret du 22 décembre 2025 ajoute donc au décret du 17 mars 1967 un nouvel article 10-4 aux termes duquel, « pour l’application de l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la notification de la demande du copropriétaire, la résolution tendant à autoriser ce copropriétaire à effectuer des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble. En cas d’autorisation, le copropriétaire peut effectuer les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l’assemblée générale après l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Fort logiquement, le projet de résolution et le descriptif des travaux à joindre à toute demande d’autorisation de travaux au titre de l’article 25-2-1 sont ajoutés à la liste des documents que le syndic doit obligatoirement adresser en même temps que la convocation à l’assemblée générale (modification de l’article 11 du décret du 17 mars 1967).
(1) Notons que pour les emprunts à l’unanimité et à adhésion volontaire, le vendeur peut également, si l’établissement préteur, l’organisme ayant délivré la caution et l’acquéreur sont d’accord, imposer au syndic le transfert de la charge de rembourser les échéances de prêt restant dues – et aux dates initialement convenues – à l’acquéreur (article 26-8). Par symétrie, alors que l’obligation de rembourser un emprunt à adhésion automatique est normalement transférée à l’acheteur, « le propriétaire du lot peut librement verser par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de l’emprunt » (article 26-11).
(2) L’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 listant les prestations pouvant donner lieu à rémunération spécifique est modifiée en parallèle.
(3) Le court délai même si le destinataire est par exemple absent, ne retire pas sa lettre à la Poste ou a fait réexpédier son courrier.
(4) Il faut donc demander au syndic d’accuser réception de la demande ou formuler la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.