Le marché immobilier chinois s’est complètement redimensionné ces dernières années, avec un resserrement des promoteurs, soumis à des turbulences. L’impact est conséquent sur la deuxième économie mondiale, alors que l’immobilier représentait 78% de la valeur du patrimoine des ménages en 2017.
La crise immobilière chinoise est désormais structurelle: après un véritable boom de la construction ces quarante dernières années, le marché de l’immobilier neuf s’est complètement redimensionné, entraînant la chute de nombreux promoteurs (dont le géant China Evergrande Group, autrefois n°1 du secteur, mis en liquidation en janvier 2024 par un tribunal de Hong Kong, puis retiré de la Bourse en août 2025).
Lundi 16 février dernier, un tribunal de Hong Kong a cette fois rejeté une requête visant à liquider un autre géant chinois de la promotion immobilière: Country Garden, qui avait déclaré un passif total (dettes et obligations) de 885,4 milliards de yuans (soit près de 108 milliards d’euros) dans des documents publiés en juin 2025.
Dans son sillage, d’autres grands promoteurs se sont également retrouvés en difficulté, à l’image de Kaisa ou de China Vanke (ancien leader des maisons individuelles), qui a pour sa part obtenu, fin janvier 2026, un report de certains remboursements dus sur une obligation totale d’environ 135 milliards d’euros.
Ces déboires sont la conséquence de la paralysie du marché immobilier depuis maintenant cinq ans. La deuxième économie mondiale peine en effet à relancer ce secteur clé de son économie qui, de manière élargie, a pesé pour 25 à 30% de son PIB dans les années 2010 (en comptant le BTP, les filières liées aux matériaux, à l’ameublement, aux services etc).
Le point de départ de cette crise a été l’arrêt total de l’économie au moment de la pandémie de Covid-19: les projets en cours ont été retardés et le modèle chinois, largement appuyé sur les « pré-ventes » (c’est-à-dire l’achat sur plan, avant livraison), a vacillé. À cela, s’est ajoutée la politique des « trois lignes rouges », introduite en 2020 et désormais supprimée, qui plafonnait strictement l’endettement des promoteurs.
En quelques années, les prix ont chuté, et bon nombre de constructeurs se sont retrouvés à court de liquidités, avec de nombreux chantiers sur les bras. La priorité est aujourd’hui d’écouler les stocks existants et d’achever les projets, sur des biens parfois situés très loin en périphérie des grandes villes.
« Les fondements de la reprise du marché immobilier restent fragiles », notamment dans les villes de « troisième rang » (comme Ürümqi, Ganzhou etc.), a déclaré début février Zhang Dawei, analyste chez Centaline Property, auprès de l’agence de presse Reuters.
Sur les 70 villes chinoises étudiées par le Bureau national des statistiques (NBS) début 2026, 62 ont enregistré une baisse des prix ce mois de janvier, contre 58 le mois précédent, indique l’agence de presse.
Les prix des logements neufs ont encore baissé de 0,4% entre janvier et février, égalant ainsi le recul du mois précédent, selon les données du NBS. Sur une base annuelle, les prix ont chuté de 3,1% en janvier 2026, s’accélérant par rapport à la baisse de 2,7% enregistrée le mois précédent, « ce qui représente le recul le plus marqué en sept mois » précise l’agence.
Malgré des mesures mises en place par Pékin pour relancer le secteur (assouplissement des conditions d’achat, réduction du taux d’apport minimal, soutien ciblé à certains promoteurs, crédits relais, garanties etc.), et la suppression de la politique des « trois lignes rouges », le secteur reste empétré dans la crise.
Pour 2026, l’agence de notation S&P Global Ratings anticipe une nouvelle baisse des ventes immobilières en Chine (toutes catégories confondues), de l’ordre de 10% à 14% par rapport aux prévisions précédentes. Le point bas de la crise ne semble donc pas encore atteint, même si la chute est moins brutale qu’au plus fort de la crise, en 2022-2023.
Surtout, cette situation pèse désormais sur la valeur du patrimoine des ménages. En Chine, l’immobilier joue en effet un rôle similaire à celui de la Bourse ou des plans d’épargne dans d’autres pays: lorsque les prix baissent, les ménages se sentent plus pauvres et consomment moins.
La très grande majorité de la population est en effet propriétaire d’un logement (les anciens biens publics ayant été vendus à très faible prix par l’Etat dans les années 1990). Tandis que les autres formes de placements s’avèrent bien moins rentables. Résultat, en 2017, la valeur du patrimoine immobilier des ménages chinois représentait 78% de celle de leurs actifs (épargne, investissements), contre 35% aux États-Unis et 57% dans la zone euro, souligne une note de la Direction générale du Trésor publiée en 2022.
Le ralentissement du marché pèse ainsi sur la dynamique de la consommation, après le boom des dernières décennies.
« La part du revenu disponible des ménages urbains consacrée au logement est passée de 5% en 1990 à 24% en 2021 », souligne la note du Trésor.
Depuis la pandémie, la demande intérieure chinoise peine à retrouver des couleurs. La croissance du PIB, de 5% en 2025 (la plus faible depuis plusieurs décennies, hors Covid), s’appuie en grande partie sur l’export. Selon les prévisions du FMI en début d’année 2026, l’économie chinoise devrait connaître une croissance de 4,5% cette année. Le Fonds incite Pékin à « renforcer » son système de protection sociale et à « soutenir l’ajustement du secteur immobilier » pour y parvenir.
Fin 2025, lors de la dernière Conférence centrale sur le travail économique, les dirigeants chinois ont établi que l’une des priorités serait de « faire de la demande intérieure le principal moteur de l’économie », en citant par exemple la mise en place de politiques spécifiques à chaque ville, « pour contrôler l’offre de logements neufs, réduire les stocks et optimiser l’offre ». Pékin cherche donc à organiser un atterrissage contrôlé du secteur, tout en transférant le moteur de la croissance de l’immobilier vers la consommation.