Marché retourné, taux élevés, DPE contraignants : acheter en 2026 n’a rien d’évident. Un agent immobilier parisien livre six repères concrets pour savoir quand se lancer… et quand attendre.
Après des années fastes à la fin des années 2010, et jusqu’en 2022, le marché immobilier s’est durablement retourné en France. En témoignent les taux encore élevés, à plus de 3,6 % sur 25 ans en moyenne, et ce, malgré une stabilisation en cours en ce début d’année.
Le gouvernement s’est décidé à agir, avec un nouveau plan présenté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, destiné à construire 2 millions de logements d’ici à 2030, soit 400 000 par an.
Côté acheteurs, quand faut-il se décider, sur un marché atone, mais où les emprunts sont coûteux ? Philippe Vainchtein, expert immobilier, agent et mandataire immobilier à Paris, décrit quelques tendances à suivre.
Ne pas tourner en rond trop longtemps
Premier piège, selon l’agent : attendre trop longtemps, en multipliant les visites sans se positionner. « Sur le marché actuel, les acheteurs ont le choix, mais ils sont souvent primo-accédants. Quand on a beaucoup de choix, on peut entrer dans un cycle de visites sans parvenir à se positionner. Mais je constate que ces primo-accédants ont souvent des regrets : ils reviennent se positionner sur un bien plusieurs semaines après », explique-t-il.
Le marché, plutôt favorable aux acheteurs, se retourne contre eux, selon un paradoxe connu : celui d’avoir trop de choix. Alors, quand décider que les signaux sont suffisamment positifs pour acheter ? « On ne doit pas systématiquement se positionner : mais si d’autres personnes visitent, c’est bon signe. Pour un appartement avec des défauts, on ne se bouscule pas au portillon », continue Philippe Vainchtein. Autres facteurs clés : le quartier, qui doit plaire, et le « feeling », la capacité à se projeter, durant la visite.
Surveiller le comportement de l’agent immobilier
Autre conseil pour se décider à acheter, ou non : l’attitude de l’agent. « Un agent qui a de la demande n’a pas besoin de surjouer. J’explique quand j’ai d’autres demandes sur un bien. Mais quelqu’un qui affirme qu’il y a trois offres d’achat, quand l’annonce date d’il y a deux semaines, c’est louche », décrit Philippe Vainchtein. « L’idéal est d’avoir des questions précises à poser en amont de la visite : l’agent ne doit pas bégayer et doit connaître son bien. La visite n’est là que pour confirmer une impression », poursuit-il.
Bien choisir son mandataire immobilier
Dans un marché tendu, obtenir l’appui d’un mandataire peut s’avérer décisif. Mais la profession se développe actuellement très vite, car les agents immobiliers, rebutés par des transactions en berne, se reconvertissent. Avec des effets pervers : Philippe Vainchtein évoque des « dérives » contre lesquelles se prémunir.
« Certains font bien le boulot, d’autres viennent de démarrer. Il y a beaucoup, peut-être trop, de personnes qui se reconvertissent, parce qu’il y a une fausse image selon laquelle ce serait une bonne manne, alors que c’est plus dur et que c’est mieux encadré qu’avant. » Un mandataire doit être formé et se tenir régulièrement au fait des évolutions réglementaires : un bon moyen de le tester est de poser des questions techniques, afin de sonder sa maîtrise de la loi et du marché.
Ne pas refuser par principe une « passoire » énergétique
Parmi les évolutions réglementaires figure la question énergétique : si les passoires classées G ne sont plus autorisées à la location, elles peuvent encore être vendues. « Et sur de l’ancien, à Paris par exemple, on a beaucoup de DPE E/F/G. Si on met un carton rouge à chaque mauvais diagnostic, on met la moitié du marché parisien sur la touche », défend Philippe Vainchtein. Il plaide pour une approche pragmatique : « Si le propriétaire est malin, le prix reflète déjà le mauvais DPE, parce que cela signifie des travaux à venir ». Et considère que la clé, pour un acheteur, est la négociation : pour une résidence secondaire, n’hésitez pas à faire valoir les travaux à réaliser pour mieux isoler le bien.
Adapter sa démarche et ses critères à son projet
Il est néanmoins essentiel de calibrer ses critères à son projet : on ne cherche pas une résidence principale comme un investissement locatif. En particulier, on réalisera plus facilement des travaux dans le premier cas, et moins dans le second. De plus, la mise en location des passoires étant interdite, il faut évaluer le risque beaucoup plus précisément avant d’investir. « L’évolution des règles concernant le DPE ne permet plus d’avoir de marge, il faut négocier plus “sec” sur de l’investissement locatif », conseille Philippe Vainchtein. L’agent remarque que les ventes ne sont pas plus compliquées dans ce type de projet qu’ailleurs, mais que les négociations sont poussées en moyenne plus loin par les acquéreurs.
Autre point à garder en tête : certains biens destinés à l’investissement locatif peuvent être très demandés. « Certains secteurs fonctionnent très bien en investissement locatif, notamment dans les zones qui entourent les universités », appuie l’agent. Et la concurrence pour l’achat de petites surfaces, plus demandées, peut encore être féroce – car les acquéreurs en investissement locatif sont aussi plus fortunés et plus expérimentés en moyenne.
Acheteurs comme vendeurs : relativisez le niveau des taux
Dernier conseil de l’expert : mettre en perspective le coût de son crédit immobilier. Il constate que certains vendeurs n’ont pas encore tenu compte de l’évolution des taux et de son impact sur le prix des biens. « Beaucoup de personnes qui ont acheté en 2021 à des taux très bas cherchent déjà à revendre. Mais elles le font au même prix, alors qu’on ne peut pas demander cet effort à quelqu’un qui va emprunter à 3,5 % : les propriétaires ne veulent pas toujours voir que le marché s’est retourné », observe-t-il.
Quant aux acheteurs, Philippe Vainchtein note une forme d’alarmisme : « Relativisons ! Il y a vingt ans, des taux à 3,5 %, c’était normal. Il y a encore des banques pour financer des projets. » L’agent parisien attire l’attention sur l’importance de bien préparer son dossier auprès de la banque : si un apport de 5 % pouvait suffire il y a quelques années, 10 % apparaît comme une norme de base aujourd’hui.