Alors que le taux de natalité français a atteint son plus bas niveau (il est passé de 2,95 à 1,56 depuis 1950), peut-on s’attendre à une amélioration dans l’accès au logement ? Moins d’enfants dit moins de biens nécessaires, selon certains. L’équation paraît simple mais le résultat l’est moins. On vous explique pourquoi.
Les infos clés
-
Le taux de fécondité français a chuté de 47 % depuis 1950 (passant de 2,95 à 1,56 enfant par femme selon les chiffres de l’Insee),
-
D’ici 2050, la France comptera 3,5 millions de foyers supplémentaires, selon les projections de l’Insee et du Service des données et études statistiques (SDES),
-
85 % des logements occupés par les retraités sont sous-utilisés, créant un décalage avec les besoins des jeunes générations (selon l’enquête nationale logement (2020) du SDES et de l’Assemblée nationale),
-
La difficulté à se loger pousse 39 % des moins de 30 ans à repousser leur projet d’enfant (selon un sondage Ipsos réalisé en avril 2024 pour la Société financière pour l’accession à la propriété).
Sur le papier, l’équation semble facile à résoudre. Moins d’habitants = moins de besoins en logements = baisse des prix = accès facilité pour les jeunes = relance de la natalité.
Sauf que cette logique suppose que les besoins immobiliers se diluent uniformément sur le territoire français, comme s’ils suivaient docilement la courbe démographique. Spoiler: ce n’est jamais ce qui arrive. Les besoins ne s’évaporent pas, ils se déplacent et se regroupent.
Regardons le Japon. Avec 1,3 enfant par femme depuis plusieurs décennies, la population du pays diminue plus vite que partout ailleurs dans le monde développé. Si un rééquilibrage naturel du marché immobilier devait se produire, ce serait bien là-bas.
Pourtant, c’est l’inverse qui se passe. Le Japon perd effectivement des habitants, mais pas uniformément. Les jeunes désertent les campagnes pour Tokyo, où la demande de logements reste forte et les prix très élevés. Les zones rurales, elles, se vident et voient leurs prix s’effondrer.
En France, c’est la même chose. Les villes qui attirent les jeunes actifs grâce aux opportunités d’emploi affichent une offre locative dominée par les petites surfaces. Selon les derniers chiffres de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) et du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA) (2023), les studios et les T2 représentent plus de la moitié des locations privées (55 %). À l’inverse, les logements plus spacieux de trois pièces ou plus se font plus rares, ne comptant que pour 45 % du marché immobilier.
C’est tout l’inverse dans les zones rurales où l’emploi se fait plus rare. Là-bas, les grands logements dominent largement avec 82 % d’appartements ou maisons de trois pièces et plus.
“C’est en réalité toute l’Europe qui souffre des symptômes de japonisation induit par la dénatalité et le vieillissement”
C’est là que tout devient contre-intuitif. Les naissances diminuent, d’accord. Mais le nombre de foyers à loger, lui, explose. Entre 1990 et 2020, la France a gagné 16,3% d’habitants selon les chiffres de l’Insee. Dans le même temps, le nombre de ménages a grimpé de 36 %.
Car aujourd’hui, nos modes de vie ne sont plus totalement les mêmes. On vit de moins en moins nombreux sous le même toit. Selon un rapport de l’Insee sur la taille des ménages, un foyer comptait en moyenne 2,6 personnes en 1990, contre 2,15 aujourd’hui. Et cette tendance s’amplifie puisque la moitié des mariages se termine en séparation, qu’un quart des familles avec enfants sont monoparentales, que 40 % des seniors de plus de 75 ans vivent seuls, et que les jeunes adultes partent du nid familial sans forcément former de couple immédiatement.
Il y a trente ans, une famille de quatre partageait un T4. Aujourd’hui, si les parents divorcent, après la séparation, chacun vit dans son T2. Les enfants, devenus adultes, ont chacun leur studio et ce qui nécessitait un seul toit en demande maintenant quatre.
Pour héberger autant de monde qu’hier, il faut désormais plus de logements, voilà le paradoxe. D’après les projections du Ministère de la transition écologique (juin 2025), 4 millions de résidences principales supplémentaires seront nécessaires d’ici 2050. Cette hausse provient presque exclusivement de l’augmentation des personnes vivant seules : 3,4 millions de plus attendus, dont 2,1 millions de retraités.
En volume pur, les logements familiaux ne manquent pas en France. Début 2025, on comptait 38,4 millions de logements selon les données de l’Insee. Parmi les résidences principales, 81 % offrent au moins trois pièces, et 60 % vont jusqu’à quatre pièces ou plus.
Les logements existent, oui, mais ils ne sont pas occupés par ceux qui en ont besoin, mais par… les retraités. 85 % des logements habités par des personnes de plus de 65 ans sont largement sous-utilisés selon un rapport de l’Insee (2024) sur la sous-occupation des logements en France. On parle de 7,6 millions de résidences principales en sous-occupation détenues par des retraités propriétaires.
Pourquoi cette rétention ? La première raison est financière. Si un couple de retraités souhaite vendre sa maison pour s’installer dans un logement plus petit, il devra payer des frais de notaire (environ 8% dans l’ancien), peut-être payer un déménagement. Pour l’achat d’un appartement à 250 000 euros, cela représente plus de 20 000 euros à débourser.
Dès lors, pourquoi ces retraités déménageaient-ils alors que rien ne les y pousse financièrement ? Grâce au système de retraite par répartition français, leurs revenus restent stables après l’arrêt de leur activité professionnelle. Pour beaucoup, déménager n’est donc pas une nécessité économique. D’autant que quitter un lieu habité pendant des décennies, parfois toute une vie, c’est rompre avec une partie de son histoire. Le problème dépasse largement la simple question financière.
Alors le parc immobilier s’est figé. Quand un jeune couple veut passer d’un studio à un trois-pièces pour accueillir son premier enfant, il est difficile pour lui de trouver logement à son portefeuille, principalement dans les grandes villes.
Les calculs ne sont pas bons
Revenons à notre équation de départ. Imaginons que la chute de la natalité finisse par faire baisser la population totale. Ce scénario n’est pas pour tout de suite puisque les projections démographiques tablent sur une croissance jusqu’en 2044 environ, avec un pic à 69 millions d’habitants, avant une éventuelle stagnation.
En attendant, les 15 millions de baby-boomers (nés entre 1945 et 1965) vont vivre souvent seuls dans des maisons ou grands appartements devenus disproportionnés après le départ de leurs enfants.
Ces biens ne se “libéreront” massivement que dans une quinzaine ou une vingtaine d’années minimum. D’ici là, les trentenaires d’aujourd’hui qui cherchent désespérément un deux-pièces abordable auront dépassé les 45 ans et la solution arrivera trop tard pour eux.
D’après un sondage Ipsos d’avril 2024, un salarié sur quatre a reporté son projet d’enfant faute de logement adapté. Chez les moins de 30 ans, ils sont 39 %, alors même que les Français de 29 ans reçoivent une lettre de l’État pour les sensibiliser à la fertilité…
« La crise du logement est une bombe sociale à mèche lente qui entrave les rêves légitimes et intergénérationnels de débuter la vie adulte sous son propre toit. Plus grave, elle agit désormais comme un contraceptif imposé. »
L’OCDE aussi a confirmé la tendance : quand se loger devient inabordable, les naissances chutent. Jacques Friggit, ingénieur général à l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable, a analysé les données de l’Insee. Entre les générations qui achetaient dans les années 1975-2000 et celles d’aujourd’hui, le pouvoir d’achat immobilier a été divisé par deux.
Quand les baby boomers devenaient propriétaires avant 35 ans avec des mensualités raisonnables, les millenials restent bloqués par les prix. Alors que le fait d’accueillir un enfant suppose de passer à un logement plus spacieux, donc plus cher.
Un rapport parlementaire pour révolutionner la politique familiale
Le 11 février, le rapporteur de la mission parlementaire sur la natalité a présenté son arsenal de mesures pour relancer les naissances. Et sans surprise l’immobilier est concerné.
Au menu :
-
5 000 euros de prime à la naissance,
-
mise en place d’un « versement familial unique » de 250 euros par enfant par mois, sans conditions de ressources, dès le premier enfant,
-
congé parental de 12 mois indemnisé,
-
et création d’un prêt à taux zéro pour acheter un logement à la naissance d’un enfant.
Mais ces mesures suffiront-elles ? Elles ont au moins le mérite de reconnaître l’ampleur du problème. Comme le rappelle Pierre Madec, économiste à l’OFCE et spécialiste du logement, dans l’émission Sans Compromis, acheter est devenu un privilège réservé à quelques-uns.
Oui, la chute de la natalité transformera le marché du logement. Mais pas comme on l’espère, ni quand on en a besoin. En attendant, les zones attractives continueront de manquer cruellement de logements abordables.
Si aucun miracle démographique ne tombera du ciel, la solution passera obligatoirement par des décisions politiques concrètes. Construire massivement là où en ont vraiment besoin les Français, rénover intelligemment le parc immobilier, repenser l’aménagement du territoire pour s’adapter à la réalité actuelle et future.
À l’aube des prochaines élections municipales et des élections présidentielles, nul doute que la question du logement prendra plus de place dans les débats politiques. Bien que les enjeux de la natalité alimentent déjà les discussions, à voir si les bonnes mesures seront adoptées pour faire face à l’ampleur de la crise.