Sur le papier, investir dans la pierre devait garantir des fins
de mois tranquilles. Dans les faits, de plus en plus de
propriétaires bailleurs jettent l’éponge et
sortent du marché de la location. L’expression revient dans
beaucoup de bouches : « ça devient ingérable ». Entre finances sous
pression et inquiétude face aux risques, beaucoup préfèrent vendre
leur bien plutôt que le louer encore.
Le dernier rapport de Foncia sonne comme un
avertissement : en un an, l’offre de logements à
louer a reculé d’environ 7 %, tandis que le nombre de
locations signées a baissé d’environ 3,5 %. Avec un taux de
rotation autour de 19,7 % et un taux d’occupation proche de 93,6 %,
chaque départ de bailleur prive durablement le marché d’un
logement. La liste des raisons donne le vertige.
Un marché locatif privé en panne sèche, nourri par le
ras-le-bol des bailleurs
Derrière ces chiffres, il y a une réalité très concrète : en
France, près d’un quart des résidences principales appartiennent à
des particuliers qui louent un ou deux biens. Quand ces petits
bailleurs se retirent, l’effet est immédiat sur les candidatures :
moins d’annonces, plus de dossiers en concurrence, tri plus sévère.
Dans certaines grandes villes, Foncia ne recense parfois qu’une
centaine de logements disponibles à la location classique.
Julien, propriétaire d’un 30 m² à Paris, a vu sa
taxe foncière bondir de 15 % en trois ans,
alors que son appartement est classé « passoire thermique ».
« Aujourd’hui, cette somme de choses fait que cet appartement n’est
plus un bon placement », confie Julien, cité par Europe 1. « Le
dispositif légal et fiscal qui s’écrase sur les propriétaires est
trop important. Je souhaite mettre un terme à cette situation ». Son
cas illustre un mouvement massif de retrait.
Fiscalité, DPE et insécurité : un cocktail jugé « ingérable » par
les propriétaires
Sur le plan fiscal, la taxe foncière grimpe vite :
revalorisation des bases de 7,1 % en 2023, 3,9 % en 2024, encore
1,7 % attendu. Selon l’UNPI, elle représente en moyenne
l’équivalent de 2,4 mois de loyer par an. Pour certains bailleurs,
impôts, charges et prélèvements atteignent plus de 70 % des loyers
encaissés, surtout dans les villes où l’encadrement des
loyers limite les hausses.
Le
diagnostic de performance énergétique
complique encore la donne. Depuis le 1er janvier 2025, un logement
classé G ne peut plus être reloué, et les classes F suivront dans
le calendrier de la loi Climat et Résilience. Les travaux
nécessaires pour sortir une « passoire thermique » peuvent atteindre
plusieurs dizaines de milliers d’euros, même après aides type
MaPrimeRénov’. Beaucoup de bailleurs jugent ces investissements
disproportionnés par rapport aux loyers attendus et préfèrent céder
leur bien ou changer de stratégie.
- Une fiscalité locale qui s’alourdit d’année en année
- Des rénovations énergétiques coûteuses pour rester dans le parc
locatif - La crainte des impayés et des squats, vécue comme un risque
majeur
Impayés, squats et bascule vers la
location saisonnière : où vont ces logements ?
Les chiffres ne disent pas tout du stress vécu. À Tarbes, Gérard
possédait un immeuble en location depuis plus de
trente ans. Lassé par les impayés et les dégradations, il a décidé
de le vider, avant de le vendre. « À partir du moment où j’ai vidé
mon immeuble, j’ai eu un problème de squat. On a trouvé trois
appartements avec des portes fracturées. On ne s’en sort plus, ça
devient ingérable », déplore Gérard, interrogé par Europe 1. Pour un
petit propriétaire, un dossier qui tourne mal suffit souvent à
quitter définitivement la location.
Selon l’étude de Foncia, 47 % des 12 000 bailleurs interrogés
ont déjà retiré ou envisagent de retirer leur bien du
marché locatif, la majorité pour vendre. D’autres basculent
vers la location saisonnière ou le meublé de
tourisme, jugés plus rentables et moins exposés aux impayés.
Résultat : le parc de location « classique » se contracte, surtout
dans les métropoles, les villes étudiantes et les zones
touristiques, où les locatares font désormais face à une pénurie
durable malgré les tentatives de relance comme le nouveau statut du
bailleur privé.