L’immobilier n’en finit plus de flamber au Portugal. Au cours des quinze dernières années, le pays a connu une envolée des prix de 120 % selon Eurostat. C’est plus du double de la moyenne de l’Union européenne. Et cette progression, de loin la plus spectaculaire sur le marché immobilier européen, s’est encore accélérée au cours des cinq dernières années. La preuve : lors du deuxième trimestre de 2025, la hausse du prix des maisons a même atteint un nouveau record : +17,2 % par rapport à la même période l’an passé, toujours selon Eurostat.
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Quels sont les facteurs qui expliquent cette hausse continue ?
Le Portugal a d’abord suivi une tendance de fond en Europe : entre 2019 et 2022, les taux très bas ont facilité les transactions immobilières. Depuis, le marché immobilier portugais continue d’être soutenu par une très forte demande. L’explosion du tourisme, la location saisonnière de type Airbnb, mais aussi les salariés nomades numériques ont largement contribué à cette situation. Aujourd’hui, selon la banque de données Confidencial Imobiliario, le prix du mètre carré à Lisbonne dépasse les 5 000 euros (et même 7 000 euros dans certains quartiers), alors qu’il était de 2 600 euros en 2010.
Luis Mendes, géographe à l’université de Lisbonne, pointe d’autres raisons à cette hausse : « Notre problème au Portugal, c’est que l’offre est insuffisante et très désorganisée, avec très peu de construction ces dernières années, un marché locatif bloqué, donc l’offre stagne. De l’autre côté, on a une forte demande à la fois nationale, avec les coups de pouce aux jeunes pour les crédits immobiliers, et internationale, avec les investisseurs étrangers. Cette demande est illimitée. »
Et ce qui a pu favoriser la hausse de la demande intérieure, ce sont aussi des décisions politiques. Le gouvernement de droite au pouvoir depuis mars 2024 a en effet mis en place une garantie publique de l’Etat pour permettre aux jeunes de moins de 35 ans d’accéder à un crédit immobilier, sans apport et sans avoir à payer d’impôts locaux.
Et pour la demande extérieure, le Portugal a notamment mis en place deux instruments pour attirer les investisseurs étrangers, les visas dorés et le statut RNH pour les résidents non habituels. Quel a été leur impact ?
L’impact s’est surtout vérifié dans les grandes agglomérations et sur la côte, moins dans l’arrière-pays portugais. Le visa doré a été mis en place de 2012 à 2023. Il offrait à des acheteurs extra-européens un titre de séjour de cinq ans, avec accès à l’espace Schengen, contre un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. Il a largement contribué à faire exploser les prix et c’est pour cela qu’il a été supprimé en 2023. Le statut des résidents non habituels, destiné aux acheteurs européens, leur a offert une exonération d’impôts sur les revenus ou les pensions de 2009 à 2024, avant d’être réformé. Mais le mal est fait : les Portugais en pâtissent déjà, en plus de l’inflation.
Justement, quelles sont les conséquences sociales, et même politiques, de cette flambée des prix de l’immobilier ?
Les Portugais sont de plus en plus éloignés des grands centres urbains. Luis Mendes parle d’une « géographie du ressentiment » : « Les gens les plus pauvres sont gentrifiés, et même centrifugés partout en banlieue. Des gens avec des petits salaires ou des petites retraites. Cela crée du mécontentement, de l’inquiétude, de la frustration. Et cela se traduit dans les votes pour l’extrême droite, qui récolte déjà 25 % des suffrages au niveau national et qui est déjà la troisième force politique au niveau local. »
L’une des raisons de la colère, c’est que louer ou acheter une maison au Portugal continue de peser lourdement sur le budget des ménages. Les récentes données du portail immobilier Idealista montrent que les Portugais consacrent en moyenne 83 % de leur revenu à la location et 70 % au remboursement d’un crédit immobilier. A titre de comparaison, le budget logement représente 27 % du salaire des Français, selon l’Insee.
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