Taux des crédits immobiliers actuels et perspectives pour 2026

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Comment se comportent les taux d’intérêt des crédits immobiliers face à la pression budgétaire, la stratégie monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE) et l’instabilité politique qui dure depuis que le chef de l’État, Emmanuel Macron, a annoncé la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin 2024 ? Dans l’ensemble, ils se comportent bien d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Après les fortes turbulences liées à la forte remontée du taux d’intérêt moyen entre 2022 et 2023, le marché immobilier français a semble-t-il retrouvé des conditions plus abordables, des taux plus flexibles. Les derniers chiffres émis par l’Observatoire montrent que le marché est stable. Cette stabilité a d’ailleurs permis aux emprunteurs et aux professionnels de l’immobilier de souffler. Un peu ! Dans l’ensemble, l’année 2025 a, en effet, été marquée par une accalmie avec des taux qui se sont stabilisés autour de 3 %.

Quelle était la tendance des taux immobiliers au troisième trimestre 2025 ?

Le taux moyen des emprunts immobiliers s’est stabilisé à 3,09 % au troisième trimestre de l’année 2025. Il était à 3,08 % au deuxième trimestre contre 3,16 % au premier trimestre, hors coût des sûretés. Michel Mouillard, professeur d’économie et co-fondateur de l’Observatoire, n’est pas surpris par le comportement des taux d’intérêt :

Cette stabilisation n’est pas une surprise car les banques ont, durant cette période, accompagné la reprise habituelle du marché avec le retour des beaux jours, en améliorant leurs offres commerciales afin d’attirer de nouvelles clientèles.

Alors que nous entrons dans le dernier trimestre de l’année 2025, les estimations de Michel Mouillard, en charge de la présentation des analyses de l’Observatoire, affichent un certain optimisme. Selon lui, les taux des prêts immobiliers ne devraient que légèrement augmenter d’ici décembre pour finir autour de 3,25 % en moyenne.

Ainsi, la moyenne annuelle des taux serait de 3,14 % en 2025, soit 0,53 point de moins qu’en 2024. Pour l’économiste, ce résultat n’est pas si mal. En effet, il rappelle que beaucoup tablaient, il y a quelques mois encore, sur un taux à 3,30 % pour cette fin d’année :

Aujourd’hui, les conditions de crédit sont bonnes. Les ménages disposent de l’une des meilleures capacités d’achat des 25 dernières années.

Le pouvoir d’achat des Français en hausse grâce à la baisse des taux

La baisse des taux immobiliers et la stagnation des prix de l’immobilier ancien ont permis aux ménages d’acquérir un logement avec en moyenne 2,4 mètres carrés de plus qu’il y a douze mois.

Ce chiffre de 3,25 % en moyenne se veut rassurant. Effectivement, les emprunteurs redoutaient que les taux d’intérêt ne s’envolent, à nouveau, en repassant la barre des 4 %.

Une production soutenue des crédits immobiliers

Le marché des prêts immobiliers reste soutenu en dépit des incertitudes politiques et économiques défavorables depuis plusieurs mois. 39 % ! Ce chiffre correspond à l’augmentation de la production sur douze mois glissants au troisième trimestre 2025. Le nombre de prêts est également en progression de 46,1 % sur la même période. Mais Michel Mouillard a tenu à souligner :

Si nous sommes sur des progressions extraordinaires, souvenons-nous que si l’on compare la situation actuelle avec celle qui prévalait avec les recommandations du HCSF, nous sommes à un nombre de prêts et à un niveau de production inférieur de respectivement 29 % et 44 %.

Le rôle clé de la BCE dans l’amélioration des conditions de crédit

Les banques peuvent remercier la Banque centrale européenne (BCE) qui a permis cette amélioration en abaissant ses taux directeurs entre juin 2024 et juin 2025. Certaines institutions bancaires dans l’Hexagone ont proposé des financements allant de 3 % à 3,50 % toutes durées confondues. Quant aux meilleurs dossiers, ils ont bénéficié de taux passant sous le seuil des 3 %.

Après plusieurs baisses successives, l’institution européenne a toutefois mis fin à sa politique monétaire accommodante en gardant ses trois taux directeurs inchangés depuis le mois de juillet 2025 pour deux raisons :

• L’économie de la zone euro montre des signes de résilience.
• L’inflation est mieux maîtrisée. Elle se rapproche de l’objectif de 2 % fixé par l’institution monétaire.

L’accalmie des taux de crédits ne sera-t-elle qu’un feu de paille ?

Nous pouvons nous poser la question ! La reprise ne correspond pas vraiment aux attentes des emprunteurs et des acteurs du secteur immobilier. Si le rebond était prometteur en début d’année 2025, il n’a pas tenu ses promesses au fil des mois. La cause principale ? Le climat économique et politique incertain qui plane notamment sur la France.

Alors si l’économiste Michel Mouillard prédit un redressement du marché des emprunts immobiliers dès 2026 avec une phase de stabilité prolongée des taux autour de 3,25 %, beaucoup de professionnels craignent que l’inconstance affichée par nos hommes et nos femmes politiques ne se répercute sur les taux d’intérêt des emprunts.

Parmi ces professionnels, nous trouvons des courtiers. Ces derniers ont remarqué que certains établissements bancaires avaient réajusté leurs barèmes tarifaires à la hausse. Après avoir observé un statu quo pendant la période estivale, le taux moyen a grimpé de cinq points de base (pdb)¹ au mois de septembre, s’établissant à 3,12 %.

Pour les courtiers, certaines zones d’ombre subsistent en dépit du niveau correct des taux d’intérêt et de la volonté des banques d’accompagner les projets immobiliers. Ces zones d’ombre, qui pourraient affecter le marché immobilier, concernent notamment :

• La durée des crédits immobiliers qui s’allonge.
• L’accès au prêt encore compliqué pour certains profils.
• Les obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans.

Décortiquons ces trois points dès maintenant.

1-La durée des crédits immobiliers s’allonge

La durée moyenne des crédits accordés reste élevée depuis un an. En septembre, elle atteignait même des sommets : 250 mois.

• 262 mois pour l’accession dans le neuf.
• 263 mois pour acquérir un bien dans l’ancien.

Selon le rapport de l’Observatoire Crédit Logement, c’est :

Une façon pour les banques d’atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent pas d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts.

69,3 % des crédits bancaires permettant d’accéder à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de deux décennies en septembre 2025 contre 65,3 l’année passée. Concernant les prêts plus courts, c’est-à-dire 15 ans et moins, il remonte doucement : 13,1 %.

2-L’accès au crédit immobilier encore compliqué pour les profils modestes

Aujourd’hui, l’accès au marché immobilier est toujours limité pour les familles nombreuses et les primo-accédants modestes. Ces derniers peinent à obtenir un crédit car ils sont freinés par deux obstacles de taille :

• L’apport personnel trop conséquent exigé par les prêteurs.
• La hausse des prix notamment dans l’ancien.

L’apport personnel jugé insuffisant par les prêteurs

Les conditions d’emprunt et plus particulièrement l’apport personnel restent un frein pour de nombreux ménages français. Entre 2019 et 2024, le niveau de l’apport personnel moyen s’élève à 41,4 %, selon l’Observatoire. Pour de nombreux profils, cette forte augmentation complexifie l’accès à la propriété.

Les prix des logements anciens sous tension

Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), les prix des logements dans l’ancien flambent depuis 2000, obligeant un acheteur à s’endetter dix ans de plus pour un bien identique : 25 ans contre 15 ans selon l’institut Montaigne. La hausse particulièrement importante oblige notamment l’emprunteur à s’éloigner des villes trop convoitées et/ou trop chères, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice. D’où la difficulté pour des familles nombreuses d’accéder à la propriété.

3-Les OAT 10 ans peuvent influencer les prêts immobiliers

Le mois d’octobre a été particulièrement instable sur le plan politique : chute du gouvernement, menace de motion de censure, nouvelle dégradation de la note souveraine de la France par Standard and Poor’s, qui est passée de AA- à A+, un mois après celle de Fitch. Il va sans dire que cette instabilité politique peut affecter le marché immobilier. Il est établi que les décisions gouvernementales ont une incidence sur le comportement de l’immobilier. Elles pèsent sur les conditions d’accès à la propriété, sur le marché du logement. C’est un fait !

Comme nous avons pu le constater après l’annonce de la démission du Premier ministre Sébastien Lecornu, le 6 octobre dernier, la réaction des obligations assimilables du trésor (OAT) à 10 ans ne s’est pas fait attendre. Le rendement s’est tendu de 7,3 points de base¹ pour s’établir à 3,60 %. Depuis cette annonce, l’eau a coulé sous les ponts. L’OAT à 10 ans a baissé et se maintenait autour de 3,41 % à quelques jours de la fin du mois d’octobre.

L’immobilier doit-il craindre cet indicateur ?

Cette hausse des OAT à 10 ans n’a pas un effet immédiat sur les taux de crédit. Mais, les banques commerciales savent qu’il faut néanmoins les surveiller, comme le lait sur le feu. Une augmentation des OAT à 10 ans peut contraindre les prêteurs à revoir à la hausse leurs grilles tarifaires et à durcir leurs conditions de prêt.

Taux de l’OAT bas = offre bancaire plus dynamique pour les emprunteurs

Les établissements prêteurs s’appuient sur cet indicateur pour fixer leurs taux immobiliers. Si le taux de l’OAT est bas, les banques sont plus disposées à proposer des emprunts immobiliers à des taux plus faibles, permettant aux ménages d’accéder plus facilement à la propriété. En proposant des taux faibles, les banques permettent aux emprunteurs de souscrire des prêts à des taux moins élevés et d’augmenter ainsi leur pouvoir d’achat. En proposant des conditions de financement plus favorables, les banques encourageant les ménages à investir dans la pierre.

Comme vous pouvez le constater, cet indicateur peut effectivement stimuler la demande, favoriser les transactions immobilières et encourager la construction de nouveaux projets immobiliers.

Taux de l’OAT en hausse = emprunteurs et marché immobilier pénalisés

À contrario, les banques renforcent leurs stratégies prudentielles dès que le taux de l’OAT s’emballe. Dans ce cas, les conditions proposées par les banques se durcissent, limitant l’accès au crédit et ralentissant l’activité sur le marché. Quand ce type de scénario se produit, les ménages se retrouvent avec une capacité d’emprunt réduite. Et l’immobilier est également pénalisé puisque la demande de biens immobiliers chute.

Quelles sont les perspectives pour le marché de l’immobilier en 2026 ?

L’instabilité gouvernementale, la dette souveraine élevée et le manque de visibilité concernant la politique du logement devrait peser sur le marché immobilier en 2026. À ces facteurs, viennent s’ajouter les tensions internationales. En effet, les OAT à 10 ans subissent des hausses depuis fin 2024, limitant la baisse des taux immobiliers. Quant à la Banque centrale européenne (BCE), elle estime, à ce jour, que l’inflation est désormais maîtrisée. Par conséquent, ses trois taux directeurs devraient rester stables dans les prochains mois.

Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger – Meilleurs Agents confirme les propos avancés par l’économiste Michel Mouillard :

Ce contexte d’incertitude dessine un scénario de maintien des taux à leur niveau actuel. Ils pourraient même légèrement augmenter d’ici la fin 2025 pour se stabiliser autour de 3,25 % à 3,50 %.

Alors que l’année 2025 a commencé son quatrième et dernier trimestre, des indicateurs montrent néanmoins des signaux positifs si nous nous référons à 2023 et à 2024. Outre les établissements bancaires qui ont assoupli leurs critères d’octroi de crédit, facilitant l’accès au financement et évitant ainsi un blocage du marché immobilier, l’équipe scientifique de SeLoger – Meilleurs Agents, a constaté que :

• Les conditions d’achat s’étaient améliorées pour de nombreux profils d’emprunteurs.
• Le pouvoir d’achat immobilier restait stable pour de nombreux acheteurs.

Selon Thomas Lefebvre, le marché immobilier devrait continuer son redressement doucement mais sûrement en 2026 :

Même si elle est restée en deçà des attentes, la reprise du marché immobilier est engagée. Progressivement, le marché devrait se débloquer : les ménages vont intégrer que de nouvelles baisses significatives de taux ne sont pas à attendre, et la reprise des prix facilitera les reventes aujourd’hui contraintes à perte. Ce double mouvement ouvre la voie vers un nouvel équilibre en 2026.

¹Un point de base correspond à un centième de pourcent.

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