“Studio cosy de 24 m², avec kitchenette et balcon”… Et si derrière cette annonce simple se cachait une vraie pépite immo ? Si on en croit les dernières tendances du marché parisien, c’est fort possible. Selon PAP, 69 % des ventes de la capitale concernent des studios et des T2, alors que les grands appartements peinent à trouver preneur. Décryptage.
Les infos clés
La mobilité professionnelle et universitaire entretient une tension forte sur le marché locatif et des transactions.
Acheter un studio coûte souvent moins cher au mètre carré qu’un T2 ou T3, ce qui facilite l’achat pour les primo-accédants et les petits investisseurs.
Un studio se loue généralement plus cher au mètre carré : 39 €/m² à Paris en moyenne, contre moins de 30 €/m² pour un T3 (Observatoire des loyers).
Si le contexte immobilier reste tendu, l’attrait des investisseurs pour les petites surfaces aide à préserver le dynamisme du marché. Moins coûteux, plus accessibles, ces logements permettent aux primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois) et aux investisseurs de concrétiser leurs projets malgré la conjoncture.
Et qui dit prix moins élevés, dit aussi besoin d’apport réduit. Un argument de poids pour celles et ceux qui veulent investir en commençant par de plus petites opérations. Beaucoup d’acheteurs, et notamment les jeunes actifs, préfèrent donc acheter plus petit plutôt que renoncer à devenir propriétaires.
Pour aller plus loin :C’est quoi le nombre de m² dont on a besoin par personne ?On vous le disait dans notre dernière chronique, partout en Europe, les grandes métropoles souffrent d’un manque de logements et voient leur prix s’envoler. En France, chaque rentrée universitaire relance la ruée sur les studios et T2.
Il faut dire que le marché étudiant pèse lourd : plus de 3 millions d’étudiants en 2024, un record historique. Dès le début de l’été certaines villes n’ont déjà plus d’offres disponibles.
« Avant, la période la plus importante en location était juillet et août. Désormais c’est mai et juin ! Les locataires ont tellement peur de ne pas trouver d’appartement qu’ils prennent un logement en anticipation, quitte à perdre 4 mois de loyer »
confirme Charlotte Deparis-Vacherand, directrice associée chez Vacherand Immobilier.
Une pénurie qui a également une influence sur les loyers : « on voit des prix délirants chez les particuliers : 900 ou 1000 € pour un studio à louer ! ». Une situation qui pousse parfois les parents à acheter un appartement pour leur enfant, ce qui augmente la tension sur le marché des transactions.
Mais les étudiants ne sont pas les seuls à se ruer sur ces biens. Les jeunes actifs, qui ont aussi des budgets limités, s’intéressent de plus en plus à l’achat de petits logements.
Pour les investisseurs, les studios et T2 restent aussi des valeurs sûres. Leur rendement locatif dépasse largement celui des grandes surfaces : selon Acheter-Louer.fr, un studio peut rapporter 5 à 6 % net, contre 3 à 4 % pour un T4.
Autre atout : ces logements sont également parfaitement adaptés à la location meublée, offrant une fiscalité avantageuse et un loyer plus élevé. « Investir dans un logement étudiant permet de faire des opérations avec un petit budget et une bonne rentabilité », souligne Morgan Martel, fondateur de Mon Invest Immobilier. En 2020, Romain, jeune investisseur, a ainsi misé sur un T2, un format qu’il juge plus sûr et plus rentable : « Je voulais cibler les étudiants ou les jeunes actifs. Un petit logement, c’est plus facile à financer, à entretenir, avec un risque limité de dégradations ».
La demande pour les petites surfaces varie selon les régions, et surtout selon la densité urbaine, le dynamisme économique et la présence d’établissements d’enseignement supérieur.
À Paris, le marché fonctionne à deux vitesses : on vous le disait, 69 % des annonces les plus consultées concernent des petites surfaces (PAP). Des biens recherchés donc, mais aussi plus cher que la moyenne : 10 110 €/m² pour un studio, contre 9 800 €/m² pour un T2 (Figaro Immobilier).
Dans d’autres grandes villes françaises, la tendance est similaire. À Lille, un studio se vend même en moyenne 30 jours plus rapidement qu’un T4 ! La tendance se vérifie aussi dans des marchés plus accessibles : à Saint-Étienne par exemple, les studios et T2 y trouvent aussi preneurs très rapidement : 52 jours pour un T1 contre 76 jours pour un appartement de 4 pièces.
Plus abordables et plus faciles à financer, les petites surfaces offrent une solution adaptée aux primo-accédants, aux jeunes actifs et aux investisseurs. À Paris comme dans les grandes métropoles régionales, elles se vendent plus vite et se louent mieux.